市场期待已久的存量房贷利率调整终于落地。
周四晚间，中国人民银行、国家金融监督管理局发布通知，自2023年9月25日起，拥有首套商业性个人住房贷款的借款人，可向贷款金融机构提出申请，由金融机构发放新的贷款置换首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。
首套住房存量商业性个人住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放并已签约但未发放的首套住房存量商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他住房存量商业性个人住房贷款。
央行和金融监管总局表示，新发放贷款的利率水平由金融机构和借款人自主协商确定，但贷款市场牌价(LPR)的上浮幅度不得低于原发放贷款城市首套商业性个人住房贷款利率政策的下限。本合同约定的利率水平经协商变更的，变更后的借款合同利率水平也应符合本条规定。
央行和金融监管总局表示，近年来我国房地产市场供求关系发生重大变化，借贷双方都有资产负债有序调整优化的诉求。现有住房贷款利率的下降可以为借款人节省利息支出，有助于扩大消费和投资。对于银行来说，可以有效减少提前还贷现象，降低对银行利息收入的影响。同时也可以减少违规使用商业贷款和消费贷款替代现有住房贷款的空间，降低潜在风险。
“为更好地适应上述新形势，人民银行、金融监管总局明确支持鼓励银行与借款人协商，按照市场化、法治化原则调整存量首套住房贷款利率。”监管部门表示。
东方金诚首席宏观分析师王庆对界面新闻表示，“首套房贷”是整体存量房贷的主体部分，因此政策力度很大。根据通知，预计平均利率将下降50至60个基点。银行的利息损失将通过降低存款利率得到部分补偿。
除了调整现有抵押贷款利率，中国人民银行和金融监管总局周四还发布了关于调整和优化差别化住房信贷政策的通知，统一了商业性个人住房贷款的全国最低首付款比例政策下限。不再区分实行“限购”的城市和不实行“限购”的城市，首套房和二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限统一为不低于20%和30%。
同时，将两套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场牌价(LPR)加20个基点。首套住房利率政策的下限仍为不低于同期LPR负20个基点。各地可根据因城施策的原则和当地房地产市场情况及调控需要，自主确定辖区内首套房和二套房的最低首付款比例和利率下限。
广东省住房政策研究中心首席研究员李评论说，从昨天到今天，大部分城市将执行新的差别化信贷政策。
“一方面，地方政府推动房地产企稳非常迫切。另一方面，现在地方市场的下行趋势超出了包括中央政府在内的各方预期。所以预计广州和深圳会跟进。”他说。
不过，北京和上海可能会有顾虑。“一方面，近期北京、上海二手房价格下跌趋势有所缓解。另一方面，我担心需求的突然释放会给房价带来上涨压力。因为北京上海的二套房首付和利率明显高于其他城市，政策有更大的释放需求效应和激励效应。”李对说道。
从8月29日开始，至少有7个城市宣布实施“认房不认贷”政策，包括广州、深圳、厦门、武汉、中山、惠州、东莞。
王庆表示，这一轮房地产支持政策将有效改善市场预期，特别是住房需求。预计四季度楼市会出现企稳回升的趋势，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。"